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부동산과 세금(Ⅲ)
[토마토티브이 2012-07-30]
레알머니
진행: 한은정 앵커
출연: 김갑순 세무사(광교세무법인)
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▶부동산과 세금(Ⅲ)
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▶레알포인트 3
1. 1세대 1주택에 대한 비과세를 알아보자!
2. 양도소득세에 대해 알아보자!
3. 부동산 실거래가격 신고의무에 대해 알아보자!
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1. 1세대 1주택에 대한 비과세를 알아보자!
<양도소득세 과세되지 않는 1세대 1주택>
· 1세대가 양도일 현재 국내에 양도주택 하나만 보유
- 실지거래가액 9억 원 초과 고가주택 제외
· 주택에 딸린 토지
- 도시지역에 있을 경우, 주택정착면적 5배
- 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세 비과세
<장기저당담보주택 비과세 특례>
· 1세대 1주택자 장기저당담보대출계약 체결
· 소유주택 담보로 연금식 대출
· 주택 양도 시 거주기간 요건 미적용
<장기저당담보대출계약 요건(모두 충족)>
· 주택담보 제공 가입자 60세 이상
· 장기저당담보 계약기간 10년 이상
- 매월, 매분기별 등으로 대출금 수령
· 만기에 당해 주택 처분하여 일시 상환
<보유기간, 거주기간 제한받지 않는 경우>
· 취학, 1년 이상 질병 치료, 요양, 근무상 형편 이유
세대원 모두 다른 시, 군지역으로 이사
· 해외이주로 세대전원이 출국
<양도소득세 과세되는 경우>
· 1세대 1주택이라도 취득등기 하지 않고 매도
→ 양도차익의 70%
· 실지거래가액의 합계액 9억 원 초과하는 고가주택
<1세대 2주택이라도 양도소득세 비과세 경우>
· 이사 목적으로 일시적 두 채의 집 보유
· 상속으로 두 채의 집을 갖게 된 경우
· 집을 사간 사람이 등기이전 하지 않은 경우
· 직계존속 모시기 위해 세대 합친 경우
· 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 경우
· 취학 등 사유로 수도권 밖 소재 주택 취득
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2. 양도소득세에 대해 알아보자!
<계산 절차>
· 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
· 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
· 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준
· 양도소득과세표준 X 세율 = 산출세액
· 산출세액 - 감면세액 = 자진납부할 세액
<양도차익 계산>
· 실지 양도가액: 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액
· 실지 취득가액: 취득에 소요된 실제 취득가액
· 기타 필요경비
- 취득 시 부대비용: 취득세, 중개수수료, 소송비용 등
- 취득 후 지출비용: 용도변경, 개량, 이용편의 지출 비용
- 양도비용: 계약서, 공증, 인지대, 소개비
양도소득세 신고서 작성비용 등
· 장기보유특별공제, 토지와 건물 양도에만 적용
- 미등기 양도자산, 비사업용 토지 제외
· 양도소득 기본공제(소득별로 각각 250만 원)
- 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
- 주식 또는 출자지분
(미등기 양도자산 제외)
· 세율
- 기본세율 1,200만 원에서 3억 원 초과까지
6%에서 38% 초과누진세율
- 보유기간, 주택수, 등기여부 따라 40~70%까지 세율
· 예정신고
- 토지 또는 기타 자산 양도한 경우
→ 양도일 속한 달 말일부터 2개월 이내
(예:7월 12일 양도시 9월말까지)
- 예정신고 납부 세액공제 5%
→ 2011년부터 폐지, 예정신고 하지 않을 경우 가산세
· 확정신고
- 당해 연도에 부동산 등 여러 건 양도
→ 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이 관할세무서 확정신고
· 분할납부
- 납부 세액 1천만 원 초과, 2개월 내 일부 분납
- 납부 세액 2천만 원 이하, 1천만 원 초과 금액
- 납부 세액 2천만 원 초과, 납부할 세액 1/2 이하 금액
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3. 부동산 실거래가격 신고의무에 대해 알아보자!
<부동산 거래 신고의무 제도>
· 이중계약서 작성 등 잘못된 관행 없애고 거래 투명화 목적
· 2006년 1월 1일부터 시행
· 부동산 매매한 경우, 계약체결일로부터 60일 이내 신고
· 중개업자가 거래계약서 작성 시
→ 반드시 중개업자가 신고
<부동산 거래 신고의무 제도>
· 신고된 부동산 거래가격, 검증 거침
· 거래내역 및 검증결과 국세청 및 세무부서에 통보
→ 과세자료로 활용
· 신고된 가격 2006년 6월 1일부터 등기부등본 기재
· 2007년부터 양도소득세가 실제 거래가격으로 부과
<신고의무 위반 시 불이익>
· 신고의무 위반한 매도인, 매수인, 중개업자
→ 취득세 1.5배 이하 과태료
· 중개업자가 거짓기재 또는 이중계약서 작성한 경우
→ 중개업 등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지
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▶레알포인트 3가지
· 1세대 1주택에 대한 비과세를 알아보자!
· 양도소득세에 대해 알아보자!
· 부동산 실거래가격 신고의무에 대해 알아보자!
진행: 한은정 앵커
출연: 김갑순 세무사(광교세무법인)
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▶부동산과 세금(Ⅲ)
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▶레알포인트 3
1. 1세대 1주택에 대한 비과세를 알아보자!
2. 양도소득세에 대해 알아보자!
3. 부동산 실거래가격 신고의무에 대해 알아보자!
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1. 1세대 1주택에 대한 비과세를 알아보자!
<양도소득세 과세되지 않는 1세대 1주택>
· 1세대가 양도일 현재 국내에 양도주택 하나만 보유
- 실지거래가액 9억 원 초과 고가주택 제외
· 주택에 딸린 토지
- 도시지역에 있을 경우, 주택정착면적 5배
- 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세 비과세
<장기저당담보주택 비과세 특례>
· 1세대 1주택자 장기저당담보대출계약 체결
· 소유주택 담보로 연금식 대출
· 주택 양도 시 거주기간 요건 미적용
<장기저당담보대출계약 요건(모두 충족)>
· 주택담보 제공 가입자 60세 이상
· 장기저당담보 계약기간 10년 이상
- 매월, 매분기별 등으로 대출금 수령
· 만기에 당해 주택 처분하여 일시 상환
<보유기간, 거주기간 제한받지 않는 경우>
· 취학, 1년 이상 질병 치료, 요양, 근무상 형편 이유
세대원 모두 다른 시, 군지역으로 이사
· 해외이주로 세대전원이 출국
<양도소득세 과세되는 경우>
· 1세대 1주택이라도 취득등기 하지 않고 매도
→ 양도차익의 70%
· 실지거래가액의 합계액 9억 원 초과하는 고가주택
<1세대 2주택이라도 양도소득세 비과세 경우>
· 이사 목적으로 일시적 두 채의 집 보유
· 상속으로 두 채의 집을 갖게 된 경우
· 집을 사간 사람이 등기이전 하지 않은 경우
· 직계존속 모시기 위해 세대 합친 경우
· 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 경우
· 취학 등 사유로 수도권 밖 소재 주택 취득
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2. 양도소득세에 대해 알아보자!
<계산 절차>
· 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
· 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
· 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준
· 양도소득과세표준 X 세율 = 산출세액
· 산출세액 - 감면세액 = 자진납부할 세액
<양도차익 계산>
· 실지 양도가액: 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액
· 실지 취득가액: 취득에 소요된 실제 취득가액
· 기타 필요경비
- 취득 시 부대비용: 취득세, 중개수수료, 소송비용 등
- 취득 후 지출비용: 용도변경, 개량, 이용편의 지출 비용
- 양도비용: 계약서, 공증, 인지대, 소개비
양도소득세 신고서 작성비용 등
· 장기보유특별공제, 토지와 건물 양도에만 적용
- 미등기 양도자산, 비사업용 토지 제외
· 양도소득 기본공제(소득별로 각각 250만 원)
- 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
- 주식 또는 출자지분
(미등기 양도자산 제외)
· 세율
- 기본세율 1,200만 원에서 3억 원 초과까지
6%에서 38% 초과누진세율
- 보유기간, 주택수, 등기여부 따라 40~70%까지 세율
· 예정신고
- 토지 또는 기타 자산 양도한 경우
→ 양도일 속한 달 말일부터 2개월 이내
(예:7월 12일 양도시 9월말까지)
- 예정신고 납부 세액공제 5%
→ 2011년부터 폐지, 예정신고 하지 않을 경우 가산세
· 확정신고
- 당해 연도에 부동산 등 여러 건 양도
→ 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이 관할세무서 확정신고
· 분할납부
- 납부 세액 1천만 원 초과, 2개월 내 일부 분납
- 납부 세액 2천만 원 이하, 1천만 원 초과 금액
- 납부 세액 2천만 원 초과, 납부할 세액 1/2 이하 금액
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3. 부동산 실거래가격 신고의무에 대해 알아보자!
<부동산 거래 신고의무 제도>
· 이중계약서 작성 등 잘못된 관행 없애고 거래 투명화 목적
· 2006년 1월 1일부터 시행
· 부동산 매매한 경우, 계약체결일로부터 60일 이내 신고
· 중개업자가 거래계약서 작성 시
→ 반드시 중개업자가 신고
<부동산 거래 신고의무 제도>
· 신고된 부동산 거래가격, 검증 거침
· 거래내역 및 검증결과 국세청 및 세무부서에 통보
→ 과세자료로 활용
· 신고된 가격 2006년 6월 1일부터 등기부등본 기재
· 2007년부터 양도소득세가 실제 거래가격으로 부과
<신고의무 위반 시 불이익>
· 신고의무 위반한 매도인, 매수인, 중개업자
→ 취득세 1.5배 이하 과태료
· 중개업자가 거짓기재 또는 이중계약서 작성한 경우
→ 중개업 등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지
============================================
▶레알포인트 3가지
· 1세대 1주택에 대한 비과세를 알아보자!
· 양도소득세에 대해 알아보자!
· 부동산 실거래가격 신고의무에 대해 알아보자!
