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▶권미란의 인사이드아웃 <산업을 알면 수익이 보인다>
진행 : 권미란
출연 : 박세라 신영증권 애널리스트
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주제: [불안을 잠재우는 게 우선! 건설주, 당분간 회복 어려울까?]

Q. 인천 검단 지하주차장 붕괴사고의 원인은?
7/5(수) 국토교통부, 주요 사고원인 3가지
1. 설계∙감리∙시공 등 부실로 전단보강근 미설치
2. 붕괴구간 콘크리트 강도부족 등 품질관리 미흡
3. 공사과정서 추가되는 하중 적게 고려

Q. GS건설, 검단 신도시 전면 재시공 관련 손실 규모는?
또 이번 사태는 단순 한 시공사만의 문제라기 보다는 설계, 감리, 시공 총체적 부실이라는 지적도 나오고 있죠?
- GS건설, 지난 7월 6일 인천 검단 아파트 전면 재시공 발표
- 관련 비용 5,500억원 상반기 결산 충당금으로 설정 공시
- 설계, 시공, 감리 전체 과정 문제 지적

Q. 도급액과 충당금의 관계란?
- GS건설 분기보고서, 인천검단13-1블록 463억원, 13-2블록 646억원, 합산 1,109억원 시공 도급계약 체결
- 해당 현장 GS건설 컨소시엄 수주…동부건설, 대보건설 등 각각 40%, 30%, 30%씩 지분
- 지분 고려 시 전체 도급계약 규모 2774억원
- GS건설, 전체 공사 책임 → 전면 재시공
- 충당금 5500억원, 입주 지연 보상금과 철거 및 재시공 금액
- 2021년 체결 도급금액에서 최근 건자재 상승 비용 감안…철거 및 재시공 3천억원 비용 소요 추정
- 아파트 공급 표준계약서 제2조 계약 해제 내용
: 매도자(시행사)의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 초과해 입주 지연 시 계약 해제 가능
제5조에 따라 이미 납부한 대금에 연체요율을 적용, 매수자에게 지체보상금 지급 및 잔여대금서 공제
- 해당 금액 약 2500억원 내외 추정…합산 5500억원 충당금 발생 추정

Q. GS건설 재시공 결정에 PF 우려감 증폭…현재 상황은?
- 지난 HDC현대산업개발 광주 아이파크 붕괴 사고 같이, 시공사 EOD(기한이익상실, Events of defalut) 발생에 채권 부실화 가능성 의문
- 행정명령 영업정지 처분 EOD 조항 현재 삭제…대부분 신용등급 3등급 하향 등 발생해야 EOD 발동
- 이번 사고로 GS건설 충당금 5500억원…이익 크게 훼손
- 23년 예상 영업이익 7천억원…충당금 설정으로 2천억원으로 하향 조정
- 신용등급 1등급 하향 예상…EOD 리스크 불거지는 상황 X
- 현재 GS건설 부동산PF 잔액, 대형건설사 중 가장 많은 1.6조원
- 현재 자체 보유 현금 2조원…올해 3만 세대 입주 → 잔금 유입 → 한계 상황 X
- 금융은 심리가 중요…정부의 MG사태 빠른 안정화, 레고랜드 사태 이후 채권 참여자들 리스크 심리적 면역

Q. 건설주 신용등급 하향 조정 우려?
- 지난 6월 중견건설사 태영건설, 한신공영등 신용등급 한 등급↓
- 대부분 브릿지론PF, 본PF로 넘어가기 위해 일단 분양 우선
- 롤오버 진행 중…서울 제외 지방 분양시장 어려움

Q. GS건설 비롯한 건설주 신용도는?
예상답안: 7일 신용평가업계에 따르면 한국기업평가·한국신용평가·나이스신용평가는 인천 검단 아파트 지하 주차장 붕괴 사고로 GS건설의 평판이 악화할 리스크가 있다고 우려했다.
현재 GS건설 신용등급은 ‘A+(안정적)’ 수준이다. 앞서 GS건설의 신용등급은 2021년 ‘A’에서 ‘A+’로 오른 바 있다. 2년 만에 신용등급이 A급으로 다시 내려갈 수 있다는 게 신용평가사들의 관측이다.
- 한국신용평가 기준 GS건설 A+, 현대건설 AA-, 디엘이앤씨 AA-, 롯데건설 A+, 태영건설 A-

Q. 신용등급 하향 본격화 시 유동성 확보 난관…전망은?
- 책임준공확약으로 분양 성공여부와 상관없이 준공시까지 자체 현금으로 공사 진행
- 미수금↑…대손 증가 가능성, 운전자본부담 증가
- 건설사들, 방만한 경영 X…주택 시장 호황에 충분한 유동성 보유…업계 전체 위기 X

Q. 하반기 부동산 시장과 건설주 전망은?
- 정비사업 수주 어려운 상황…시행사 조합들 입장서 이익 X
- 건자재 가격 상승으로 공사비 증가 상황, 분양가 올리기에 나쁜 시장 여건
- 최근 건설사들 일부 시공계약 해지 공시 → 채산성 맞지 않은 사업장 손 빼는 것
- 상반기 분양 성과 좋지 않아 주택 부문 매출 2024년 하반기부터 낮아질 것

Q. 건설주 해외수주 현황은?
→ 대규모 수주 소식에도 국내 부동산 시장 불황이 짙어 전문가들의 건설주 투자의견은 엇갈려
- 현대건설 아미랄 6.5조 수주…국가 주요 프로젝트 우선 순위
- LNG 수요 지속 증가…하반기 가스전 프로젝트 다수 대기 중
- 사우디 자프라 가스전, 사파니아, 파데힐리 등 대기
- 플레이어 극소수 상황…상위 업체들, 프로젝트 선별 수주 가능

Q. 건설주, 주가 바닥 확인은 언제쯤?
- 하반기까지 부동산PF 관련 이슈 지속 가능성
- 주택 위주 건설업체들, 하반기까지 불확실성 확대…바닥 잡으려는 시도
- 해외 수주 비중 높은 기업들, 어느 정도 상승권 진입 하반기 건설주와 건자재 종목 투자 전략
- 건설 섹터뿐 아니라 시장 전반적으로 방향성 잡기 어려운 상황
- 일부 주도주 중심 시장 움지임…상대적 비인기 섹터 건설 부문 약한 수급
- 하반기 신중한 바닥잡기가 긍정적
- 해외 수주 비중 높은 삼성엔지니어링, 점차 주택 탈피 DL이앤씨 등 긍정적
- 최근 금리 정점 컨센, 리츠도 긍정적